文字 / 香港中文大學 未來城市研究所及城市研究課程
姚松炎(副所長/副教授) 及其研究團隊
刊於2015年
一戰前後，西方城市規劃概念興起，霍華德(Ebenezer Howard)的花園城市與勒‧柯比意(Le Corbusier)的都市化理論響遍全球，香港亦受這一波國際潮流所影響，正式進入城市規劃年代，而九龍東(當時的新界東南)就成為了香港第一處花園城市與都市規劃試驗場。
當時正值大量人口和資金湧入香港，工商住宅的需求非常殷切，而九廣鐵路正式通車，不少西人因此不斷向政府建議，不惜自資基建配套，要求政府撥出土地，把靠近鐵路沿線的九龍塘發展為花園城市。此外，政府的第一份城市規劃大綱圖，鐵定把東面沿海一帶的土瓜灣和九龍城發展為高污染的輕工業住宅區。
霍華德的花園城市概念除了提供花園和休憩空間外，更強調城鄉共融，自給自足。因此，九龍塘花園城市的原有設計具備葡萄牙人合作社等組織，集資興建，共同承擔發展經費，入伙後可把自家種植的蔬果經由合作社銷售到各住戶和區外，實行糧食自給，城管自負，比起今天才提出的可持續發展概念，花園城市概念足足早了一個世紀。戰後的公務員合作社建屋計劃和預售樓花等概念其實是取其融資，捨其耕種的發展概念而來。
可惜發展商在1928年陷入財困，九龍塘及新界發展公司向政府求助，項目最終被政府收回，須由政府出資完成項目。然而，九龍塘至今仍然保留低密度的獨立屋社區設計，更有不少社區設施和富有特色的建築物，與香港的傳統唐樓或高密度摩天大廈，形成強烈對比。
與此同時，政府決心重掌城市規劃控制權，制定全港首份規劃草圖，全力銳意發展新界東南及九龍東，正式開展了一套由上而下的都市規劃時代。
隨著九龍塘花園城市的失敗經驗，加上人口急增，政府在1922年制定的規劃草圖全盤放棄了低密度和自給自足的花園城市規劃概念，改為跟隨柯比意的高密度都市化發展模式。當時輕工業興起，深水埗先發展為首個住、商、工混合發展區，但部份輕工業屬高污染行業，受傳統地契的厭惡行業條款所限，全港絕大部份地區均不准開辦，有礙工業發展，因此政府選擇了九龍東一帶作為首個容許發展高污染的輕工業地區，這與當時該區設有屠宰場有直接關係，而且向東排污出海比較近便，影響較輕。
須知當時政府並沒有法定的規劃權力，因為《城市規劃條例》有待1939年才正式立法，但政府透過選定上游工業地點，先在區內興建屠房，自然引導下游產業跟隨進駐，再利用地契條款上的酌情寬鬆和補價減免，既提供政策便利，亦給予經濟誘因，整個「沿海工業區」的建立自可水到渠成。
諷刺是以地契誘導能輕易成功的事，反而透過規劃草案的工業發展計劃竟然失敗告終， 1922年所定下的發展計劃大部份都沒有實行，既因當時規劃意識薄弱，欠缺資源落實；加上1920年代香港工潮頻生，規劃概念只好先放在一旁。直至1939年，即17年後，香港才正式通過首條《城市規劃條例》(香港法律第131條)，並授權設立城市規劃委員會。
至1941年，政府終於修訂了先前的規劃草案，制定了城市規劃大綱圖(1941年)。因着九龍東的傳統污染工業發展，1941年的城市規劃圖，順理成章地把九龍東的東面沿海和中部規劃為輕工業區，西面則沿山劃為住宅區，以供應工廠大量招聘人手；而高山道劃為礦石場，以便供應建築材料。然而，好景不常，1941年12月暴發太平洋戰爭，日軍佔領香港3年8月，城市規劃又再度束之高閣。
戰後重光，香港百廢待舉，急須全盤規劃，重建新城。1947年港英政府遂邀請英國規劃大師雅伯氏(Patrick Abercrombie)為香港戰後重建的長遠發展規劃，制定全港第二份規劃草圖。
土瓜灣、馬頭角一帶繼續發展為輕工業區，後來大量紗廠、化工廠、五金工場、公共事業在區內隨處可見，其來有自。其中從馬頭角的規劃發展，清楚可見香港城市規劃的理念轉移。城市規劃理論當中，最廣為人知的莫過於土地用途分區管制(Land Use Zoning Control)，透過分隔開不可相容的土地用途，以達至社區的衞生、安全、便利及一般福利。現今的土地用途分區辦法，一般把住宅、商業、工業等用途嚴格分開，減少衝突。
但傳統唐樓，前舖後居，商住兩用理所當然，此例一直至1980年代始沒。而住宅與工業更加曾被視為必須為鄰，以供互補，居民可就近工作，廠商可聘員工。譬如1957年的首份馬頭角規劃發展圖中，馬頭角曾劃分為住宅區、工業區和工住區(工業及住宅混合用途區)，可見當時不但認為工業與住宅可以相容比鄰，更加可以工住兩用，下廠上居，與今天的工住分隔，工廈不准改作住宅的嚴格限制，有天壤之別。
直至1969年，馬頭角修訂分區計劃發展圖把原為工住地的規劃轉為住宅用地，標誌著香港規劃理論的轉念分水嶺，從過往以經濟(招聘勞工等因素)作為規劃的主要考慮，過渡到今天以環境(空氣污染等因素)為主的規劃理念。
但諷刺是當今對新市鎮的最大批判，正正是就業困難，且不能自給；大有回到花園城市的趨勢。正如台北市長柯文哲所言：『打造一個綠色健康的台北，是國際城市的潮流，也是我的使命。打造綠色健康的台北，具體來說，就是應該多保留綠地、多種植樹木蔬果，追求永續的環境、健康的都市生活。我認為，未來真正的城市時尚是追求健康，是人性化、鄉村化、田園化的台北，而不是物質化、水泥化、鋼鐵化的台北。我們要把祖先給我們的自然生活，找回來還給子孫。』
九龍城區正面臨新舊交替的重要時刻，未來何去何從？應該如何規劃？令人深思！
姚松炎Chung Yim YIU (副所長/副教授)、葉嘉泳Ka Wing IP (教學助理)、黎瑋晴 Wai Ching LAI (研究助理)、陳迦業Ka Yip CHAN (學生)、周子諾Tsz Nok CHOW(學生)、何恩清Yan Ching HO(學生)、李蓬展Pung Chin LI(學生)、邵穎彤Wing Tung SHIU(學生)、黃曉晶Hiu Ching WONG(學生)
何謂花園城市？
自從工業革命以來，城市與鄉村便成為不可共容，互相排斥的兩處世界。雖然鄉村環境優美，空氣清新，但經濟一般較城市差，生活比較艱苦。相反，城市雖然就業機會較高，物質生活豐盛，但環境擁擠，租金高企，污染嚴重。因此，1898年霍華德(Ebenezer Howard)提出一種嶄新的城市規劃概念，把城市與鄉村的好處共治一爐，這就是著名的花園城市規劃概念（見繪圖）。
然而，花園城市並非指城市中到處有花園。實際上，霍華德在1902年再版的《明日的花園城市》(Garden Cities of To-morrow)中詳細描繪了花園城市的概念，著重城鄉共融自給自足。在花園城市內，除有公園區外，還有住宅區，學校區工廠貨倉區和外圍農地區：而城市與城市之間以綠化帶分隔，並以鐵路連接。一座花園城市甚至可以實行糧食自給，管理由居民自決比起今天才提出的可持續發展概念，花園城市概念足足早了一個世紀。
