文字 | 香港中文大學 未來城市研究所及城市研究課程 姚松炎(副所長/副教授)
陳沛賢、鍾浩正（研究助理）、朱俊禧 (學生)
圖片 | 黃偉傑
1982年，政府批准把將軍澳發展為第七個新市鎮。政府在1988年決定進行該新市鎮的第三期發展，以容納大約450,000人。
將軍澳的規劃用地變化
將軍澳的第一份分區計劃大綱圖草擬(編號S/TKO/1 – 表一)在1992年12月11日正式公開展覽，其規劃總面積已達1,716公頃，基本確立了將軍澳的發展界線，至今的規劃面積(編號S/TKO/21 – 表一)仍然依舊1718公頃。
其間較大改變為住宅密度。最初，住宅用地中包括38.55公頃為中低密度(丙類)用地，但現時已經減少至0.66公頃，其土地面積已納入為綜合發展區(38.72公頃)。而高密度住宅發展(甲類)用地由133.56公頃，再進一步上升至144.97公頃，令將軍澳建築物的密度更趨密集。
為免密度過高，自從S/TKO/16計劃大綱圖，住宅用地（甲類）再分成六個支區，每一個支區都有不同的地積比率(由2倍至5.5倍住用地積比)、最高建築物高度(由35米至138米)及最大上蓋面積(50%)。
此外，工業用地和其他指定用途用地總面積的下降(71公頃)，約等於道路用地和綠化地帶總面積的增長(75公頃)。其他用地面積大致不變。
將軍澳的乙類換地權益書歷史
香港政府在新界發展的過程中，因為需要大量徵地，賠償金額令政府財政緊絀。政府遂於1960年起，提供以換地權益書(Land Exchange Entitlements)交換農民田土。換地權益書本質上是一種土地期權，屬衍生工具，該期權承諾給予權益書持有人日後可在新界土地拍賣時，按「私人發展項目」的五比二比例在補回「時間」差價後購買土地，用於興建商住或工業樓宇，而權益書更可自由轉讓。但因為中國不承認港英政府發行的換地權益書，因此自1983年起，政府宣布不再發行換地權益書，而持有人亦需要在1997年或以前行使所有換地權益書或兌現。
適逢將軍澳新市鎮在此期間發展，提供大量行使權益書的機會。自1991年至1994年間，政府在將軍澳總共出售九幅私人住宅用地，其中八幅均以兌現甲/乙類換地權益書(Letter A/B)的形式批出土地，地盤面積總計超過120萬平方呎，可建樓面面積超過約1000萬平方呎。另一幅私人住宅用地則以拍賣形式售出。
這些以換地權益書批出的土地後來被發展成為區內的主要大型屋苑，塑造了寶林和坑口兩區的城市面貌。而且這些地皮的用途均為住宅(甲類)(即高密度發展)或商業/住宅發展用地，形成了將軍澳市區高樓林立、普遍有商場基座的格局。將軍澳新市鎮的早期快速發展，實與換地權益書有莫大關係。
換地權益書的持有人只要通過交回手上的換地權益書，再補回差價，便可向政府買入土地作住宅發展。所以單從賬面上來看，以換地權益書批出的土地，其每呎樓面地價比以拍賣形式出讓的土地低廉得多。通過分析以上將軍澳的九幅土地，我們發現該八幅以換地權益書批出的土地，其每呎樓面補價從港幣21元至87元不等，比起1995年一幅位於將軍澳以拍賣形式出售(樓面地價每呎2,000元)的土地最多足足便宜99%。
圖一顯示其中一幅位於將軍澳賣地交易中的換地權益書兌換情況，圖二顯示該換地書的所需補差價金額。表內可見相關的農地早自1963-1978年荃灣、1971-1978年沙田、1977-1978年屯門的新市鎮發展徵地中被政府收回，輾轉留待二十多年後(1990年代)才兌換，估計期間的土地價值上升百倍。這段鮮為人知的換地歷史，為將軍澳的發展加上一層輕紗。
將軍澳137區的規劃想像
在2016年1月公布的施政報告中，政府提出會積極研究重新規劃將軍澳第137區80公頃土地作長期房屋、商業及其他發展用途，並隨著延伸地鐵等跨區交通配套，把該區發展為一個能容納約100,000人的新社區。第137區背靠清水灣郊野公園，毗鄰新界東南堆填區，三面環海，現時為短期擺放建築廢料的公眾填料庫，並規劃為其他指定用途。
以填料庫將被改劃為前設和契機，發掘大衆對未來發展的願景，將軍澳137區的規劃將利用地理優勢，配合人口特徵，來改善居住環境、交通、生活質素及康文設施等，達致可持續發展的未來。
